Quels diagnostics sont obligatoires à la vente et à la location ? Découvrez le guide complet des diagnostics immobiliers, leur durée de validité et les biens concernés.
Avant toute vente ou mise en location, le propriétaire doit fournir un ensemble de diagnostics réunis dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ces documents informent l'acquéreur ou le locataire sur l'état du bien et engagent la responsabilité du vendeur en cas d'omission. Leur liste dépend de la nature du bien, de sa date de construction et de sa localisation. Voici le guide complet des diagnostics obligatoires en 2026.
Le DPE : le diagnostic incontournable
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la consommation d'énergie d'un logement et son impact climatique, en le classant de A à G. Depuis sa réforme de 2021, il est opposable : ses conclusions engagent juridiquement le diagnostiqueur et le vendeur. Il est obligatoire à la vente comme à la location, et sa classe conditionne désormais le droit de louer un bien. Sa durée de validité est de dix ans, sauf exceptions liées aux DPE anciens.
Les diagnostics liés à la santé
Plusieurs diagnostics visent à protéger la santé des occupants face à des matériaux ou substances dangereuses.
L'amiante
Le diagnostic amiante concerne tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il repère la présence de matériaux amiantés. En l'absence d'amiante, sa durée de validité est illimitée pour les constats récents ; les états établis avant 2013 doivent toutefois être renouvelés.
Le plomb (CREP)
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, en raison des anciennes peintures au plomb. À la vente, sa validité est d'un an si du plomb est détecté, illimitée dans le cas contraire. À la location, elle est de six ans en présence de plomb.
Les diagnostics de sécurité des installations
Deux diagnostics vérifient la sécurité des réseaux internes du logement, sources fréquentes d'accidents domestiques.
- Le diagnostic gaz, obligatoire lorsque l'installation intérieure a plus de quinze ans, valable trois ans à la vente et six ans à la location
- Le diagnostic électricité, obligatoire dans les mêmes conditions d'ancienneté, avec les mêmes durées de validité de trois ans à la vente et six ans à la location
Ces contrôles ne sont pas une remise aux normes mais un état des lieux des anomalies pouvant présenter un risque pour les occupants.
Le diagnostic termites et l'état parasitaire
Le diagnostic termites est obligatoire à la vente dans les zones déclarées à risque par arrêté préfectoral. Il repère la présence d'insectes xylophages menaçant la solidité du bâti. Sa durée de validité est courte, de six mois seulement, car une infestation peut évoluer rapidement. Il n'est en principe pas exigé à la location, mais l'obligation dépend des arrêtés locaux.
L'état des risques et pollutions (ERP)
L'ERP informe sur l'exposition du bien aux risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, au radon et à la pollution des sols. Il est obligatoire à la vente et à la location dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques. Contrairement aux autres diagnostics, il n'est pas réalisé par un diagnostiqueur certifié mais renseigné à partir des données officielles, et sa validité est de six mois.
Les mesurages de surface
Deux mesurages complètent le dossier selon la situation. La loi Carrez s'applique à la vente d'un lot en copropriété et certifie la surface privative ; elle n'a pas de durée de validité tant que le bien n'est pas modifié. La loi Boutin s'applique à la location d'un logement vide et indique la surface habitable. Une erreur de mesurage peut entraîner une révision du prix ou du loyer.
Récapitulatif : vente ou location ?
Les diagnostics exigés diffèrent selon l'opération. À la vente, le dossier est le plus complet et peut réunir l'ensemble des documents ci-dessus. À la location, il se limite généralement au DPE, au CREP, aux états gaz et électricité, à l'ERP et au mesurage loi Boutin, selon l'ancienneté et la localisation du bien. Dans tous les cas, les diagnostics doivent être valides au moment de la signature.
Maîtriser la liste, les durées de validité et les biens concernés par chaque diagnostic est indispensable pour tout futur diagnostiqueur. Pour ancrer durablement ces repères réglementaires, entraînez-vous avec les QCM gratuits de DiagQCM : chaque domaine y est décliné en questions concrètes qui reproduisent l'esprit des examens de certification.
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